Cần giảm thiểu rủi ro “domino” có thể xảy ra với nguồn vốn bất động sản

Cần có ứng xử phù hợp nhằm giảm thiểu rủi ro “domino” có thể xảy ra với thị trường.

TS. Cấn Văn Lực cho rằng rủi ro của thị trường vốn hiện nay là chưa đa dạng, mặc dù có 5 loại hình khác nhau nhưng vẫn tập trung vào tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

“Chúng ta phải phát triển thị trường vốn để có nhiều quỹ đầu tư hơn, quỹ hưu trí, quỹ tiết kiệm”, ông Lực nhấn mạnh.

Về giải pháp, ông Lực cho rằng trước mắt, có 2 vấn đề bức xúc cần quan tâm.

Một là giảm thiểu rủi ro từ dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của thị trường bất động sản thời gian vừa qua bằng cách tạo điều kiện phù hợp để các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ. Có ứng xử phù hợp nhằm giảm thiểu rủi ro “domino” có thể xảy ra.

Hai là, có giải pháp quyết liệt hơn để điều tiết cung-cầu bất động sản.

Theo đó, khẩn trương tháo gỡ rào cản pháp lý. Ví dụ chúng ta có 429 dự án condotel đang bị tồn đọng, và nếu tháo gỡ được sẽ có khoảng 30 tỉ USD.

Về lâu dài, phải hoàn thiện thể chế cho thị trường bất động sản.

Cần quan tâm cải thiện mạnh mẽ, thực chất thủ tục hành chính, nhất là các quy trình, thủ tục đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng, đấu giá, đấu thầu.

Cần minh bạch hóa thông tin và quy trình, nâng cao hiệu quả phối kết hợp các bộ, ngành, địa phương liên quan.

Tiếp nữa là cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, trước hết là các quy định về đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng, đấu giá, đấu thầu.

Về tài chính bất động sản, ông Lực cho rằng đây là thời điểm quan trong để thúc đẩy hình thành một số định chế tài chính mới, tức là tổ chức tài chính bất động sản mới như quỹ đầu tư tín thác bất động sản – REIT, cơ quan tái cho vay tái thế chấp nhà ở (tham khảo mô hình Malaysia), quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, công ty định giá tài sản độc lập, gồm cả bất động sản.

Ngoài ra, cần cho phép thí điểm một số sản phẩm huy động vốn mới thông qua Fintech, huy động vốn cộng đồng, chứng khoán hóa các dự án bất động sản, phải phân chia bất động sản theo các phân khúc khác nhau, từ đó xác định mức độ rủi ro khác nhau.

Nhìn nhận về bức tranh về thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện nay và đặc biệt là thị trường trái phiếu bất động sản, TS. Võ Trí Thành cho biết báo chí đang nói nhiều là có vấn đề về tăng trưởng nóng, thiếu minh bạch, bất đối xứng cao. Hay thông tin về những vấn đề liên quan đến tài chính, lãi suất của một số dự án quá cao trong khi đòn bẩy tài chính quá lớn.

Ngoài ra còn có tình trạng “ba không”: không tài sản bảo đảm; không bảo lãnh; rủi ro sở hữu chéo giữa ngân hàng thương mại, dự án bất động sản, doanh nghiệp phát hành và giới kinh doanh đầu cơ bất động sản, năng lực giám sát quản lý không theo kịp với sự bùng nổ của thị trường trái phiếu.

Nhấn mạnh đến vai trò tích cực của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, ông Thành cho biết, đến nay, tổng quy mô của trái phiếu doanh nghiệp là 1,5 triệu tỉ đồng bằng quy mô của thị trường trái phiếu Chính phủ.

“Trong thời gian gần đây, nếu không có trái phiếu doanh nghiệp thì thị trường bất động sản khó khăn hơn rất nhiều. Riêng năm 2021, phát hành trái phiếu doanh nghiệp vượt quá tín dụng mới cho vay trung và dài hạn của hệ thống ngân hàng thương mại.

Không có trái phiếu doanh nghiệp thì nguồn vốn trung dài hạn cho các doanh nghiệp nói chung và bất động sản nói riêng sẽ gặp khó”, TS Thành nhấn mạnh.

“Chúng ta phải coi thị trường trái phiếu doanh nghiệp là một phần hữu cơ của thị trường vốn mà Việt Nam thực sự mong muốn phát triển. Đó là thông điệp của Việt Nam gửi đến thế giới, đặc biệt là thế giới doanh nghiệp. Bên cạnh đó phải tăng cường tính kỷ luật của thị trường đồng thời không hình sự hóa các quan hệ kinh tế”, ông Thành kiến nghị.

Liên quan đến Ngân hàng thương mại, trái chủ, tín dụng… , TS. Thành cho rằng chúng ta không siết tín dụng bất động sản, nhưng có chọn lọc hơn dựa theo những đánh giá của phân khúc bất động sản, nhu cầu thực của người dân và xã hội, phân biệt các vấn đề phức tạp, khó khăn của một số dự án điển hình, một số dự án lớn cần quan tâm.

Theo chuyên gia này, các doanh nghiệp có sai phạm đã bị xử lý, nhưng chúng ta cần rút ra bài học là trước khi xử lý phải đánh giá tác động có thể của việc xử lý đó đối với xã hội và thị trường. Điều đó rất quan trọng đối với việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của các nhà đầu tư, nhất là những nhà đầu tư nhỏ lẻ.