Đầu tư đất nông nghiệp, nhà đầu tư mạo hiểm “được ăn cả, ngã về không”

“Lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn” – nguyên tắc đó đã thấm nhuần trong suy nghĩ của các nhà đầu tư bất động sản giàu kinh nghiệm. Chinh chiến nhiều năm trên thương trường, trải qua muôn thử thách, từng thắng lợi và cũng không ít lần thất bại, họ đều hiểu rằng, muốn có lời lớn thì đồng nghĩa rủi ro cao và ngược lại. Đã là một bài toán đầu tư thì không phải tất cả mọi quyết định đều yêu cầu phải thắng lợi. Nhưng, muốn có lời tốt thì phải chấp nhận mạo hiểm.

Quang, 28 tuổi, một nhà đầu tư đến từ Hà Nội, chuyên xuống tiền vào đất nông nghiệp ở các tỉnh. Quang chia sẻ, bản thân anh biết rõ ràng rủi ro khi lựa chọn đất nông nghiệp là kênh đầu tư nhưng nếu xét về biên độ lợi nhuận thì đây rõ ràng là phân khúc vô cùng tiềm năng, dễ dàng tăng.

Trong hạng mục cơ cấu sản phẩm, Quang chia ra làm 2 nhóm: Nhóm lợi nhuận thấp nhưng an toàn và nhóm lợi nhuận cao nhưng rủi ro lớn. Với loại hình đất nông nghiệp, Quang xếp vào nhóm thứ 2. Và trong nhóm thứ 2 bao gồm toàn bộ lô đất nông nghiệp hoặc đất nông nghiệp xen 1 phần diện tích nhỏ thổ cư. 

Anh Quang lý giải về “khẩu vị” đầu tư này là bởi anh nhận thấy giá đất nông nghiệp rẻ. Ở các tỉnh như Yên Bái, Lào Cai… thì đất nông nghiệp gía dao động vài trăm nghìn/m2. Thậm chí mua trên sổ sách là 600m2 nhưng thực tế có thể đo đạc được tới 800m2. 

Anh Quang cũng cho biết, tính thanh khoản của loại hình này khá dễ dàng, vì xu hướng người mua đất nông nghiệp sẽ có 2 mục đích chính: Một là mua để làm homestay nghỉ dưỡng và hai là mua để phát triển trồng các loại cây ăn quả. Thế nên họ thường không quan tâm tới sổ hồng. Thực tế, đất nông nghiệp hạn 50 năm nhưng hết thời gian 50 năm sẽ tiếp tục được gia hạn tiếp. 

“Được ăn cả ngã về không. Nếu trường hợp lãi thì sẽ lãi lớn vì diện tích đất nông nghiệp thường vài trăm đến nghìn m2. Nhưng nếu nằm trong quy hoạch hoặc khó thanh khoản thì chấp nhận phải chôn vốn hoặc tiền vốn bị hao hụt tới 50%”, anh Quang nói.

Như anh Quang, anh Ngọc (Hưng Yên) cũng lựa chọn đất nông nghiệp như kênh đầu tư mạo hiểm dễ hái ra tiền nhưng lại có thể chôn vốn với xác suất cao. Anh Ngọc chia sẻ, mới đây, anh vừa xuống tiền vào đất nông nghiệp tại Hải Dương với giá chỉ 100 triệu đồng/1 sào (tương đương 360m2). Các lô đất này nằm dọc trục đường lớn. 

Anh Ngọc tính toán, nếu như chuyển đổi được mục đích, anh sẽ thu được khoản lời rất lớn vì các lô đất đều vuông vắn, vị trí đẹp. Trường hợp xấu nhất, các lô đất mà anh mua bị thu hồi để chuyển sang đất đấu giá với mức đền bù thấp. Nhưng anh Ngọc cho rằng, mức đền bù sẽ không quá thấp và anh lỗ khoảng 30 triệu đồng/ lô đất. Đó là lý do anh mạnh dạn xuống tiền vào đất nông nghiệp.

Liên quan đến việc đầu tư đất nông nghiệp, luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way khuyến nghị rằng, để giảm rủi ro, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của thửa đất, đảm bảo bên chuyển nhượng có đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, cụ thể: Đất phải có giấy chứng nhận; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đất đang trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần tra cứu các thông tin quy hoạch phát triển chung của khu vực xem thửa đất mình định nhận chuyển nhượng có cơ sở được phép chuyển đổi mục đích sử dụng hay không, nếu có thì chi phí chuyển đổi ra sao, quy trình và thủ tục chuyển đổi sang đất thổ cư như thế nào.

Bên cạnh đó, khi tiến hành giao dịch mua bán đất, để đảm bảo giá trị pháp lý và tránh rủi ro khi có tranh chấp xảy ra, nhà đầu tư cần ký kết hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực.