Doanh số bất động sản Trung Quốc có thể giảm hơn thời khủng hoảng tài chính

Theo nhận định của S&P Global Ratings, doanh số bất động sản trên toàn quốc có thể giảm 30% trong năm nay, thấp hơn gần hai lần so với dự báo trước đó. Lý do được S&P Global Ratings đưa ra là ngày càng có nhiều người mua nhà từ chối thanh toán khoản vay thế chấp ngân hàng do các công ty bất động sản không bàn giao nhà đúng hạn.

Theo bà Esther Liu, giám đốc của S&P Global Ratings, mức giảm này còn tệ hơn mức 20% của năm 2008, thời kỳ khủng hoảng kinh tế.

Kể từ cuối tháng 6, các số liệu không chính thức cho thấy sự gia tăng nhanh chóng của những người mua nhà từ chối thanh toán khoản vay thế chấp ngân hàng.

Hầu hết các căn nhà ở Trung Quốc đều được bán trước khi hoàn thành. Tiền từ người mua tạo ra một dòng tiền quan trọng cho các chủ đầu tư trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản phải vật lộn để có được nguồn vốn khi chính phủ hạn chế việc “phụ thuộc nhiều vào nợ để tăng trưởng”.

Việc người mua nhà từ chối thanh toán các khoản vay thế chấp đang làm tổn hại đến niềm tin của thị trường.

Bà Liu cho biết, việc người mua nhà từ chối thanh toán các khoản vay thế chấp “đang làm tổn hại đến niềm tin của thị trường”, “làm trì hoãn sự phục hồi của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc sang năm sau chứ không phải năm nay”.

“Khi doanh số bán bất động sản giảm, nhiều công ty có thể sẽ rơi vào tình trạng kiệt quệ tài chính”, bà Liu nói. Bà cũng đồng thời cảnh báo, lực cản thậm chí có thể lan sang các công ty bất động sản đang “khỏe mạnh” nếu tình hình không được cải thiện.

“Cũng có khả năng xảy ra bất ổn xã hội nếu người mua nhà không nhận được căn hộ mà họ đã trả tiền”, bà Liu cảnh báo thêm.

Theo CNBC, mặc dù số lượng người mua từ chối các khoản vay thế chấp có thể tăng nhanh trong vài tuần, các nhà phân tích không mong đợi một cuộc khủng hoảng tài chính hệ thống.

S&P ước tính các khoản thanh toán thế chấp bị “từ chối thanh toán” có thể ảnh hưởng đến 974 tỷ Nhân dân tệ (tương đương với 144,04 tỷ USD), chiếm khoảng 2,5% các khoản vay thế chấp của Trung Quốc, hoặc 0,5% tổng các khoản vay.

“Nếu giá nhà giảm mạnh, điều này có thể đe dọa sự ổn định tài chính,” báo cáo của S&P cho hay. “Chính phủ sẽ thấy điều này đủ quan trọng để nhanh chóng triển khai các quỹ cứu trợ nhằm giải quyết tình trạng suy giảm niềm tin”.

Các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc đã khuyến khích các ngân hàng hỗ trợ các công ty bất động sản và nhấn mạnh sự cần thiết phải hoàn thành các dự án đúng tiến độ. Mặc dù ủng hộ nhiều hơn đối với các công ty bất động sản nhưng giới chức nước này vẫn luôn khẳng định quan điểm: “Nhà để ở chứ không phải đầu cơ”.

Dù khó khăng nhưng bà Liu và nhóm phân tích của S&P không kỳ vọng vào việc giá nhà tại Trung Quốc sẽ giảm mạnh nhờ vào các chính sách hỗ trợ giá của chính quyền địa phương. Dự báo của nhóm là giá nhà sẽ giảm từ 6% đến 7% trong năm nay.

Áp lực lớn lên các ngân hàng

Theo Citigroup, người mua nhà tại 35 dự án ở 22 thành phố của Trung Quốc đã quyết định ngừng thanh toán các khoản vay thế chấp kể từ ngày 12/7. Lý do là bởi nhiều công ty bất động sản đã không thể hoàn thành các dự án nhà ở đúng hạn và giá nhà tiếp tục sụt giảm.

Điều này được cho là có thể làm leo thang cuộc khủng hoảng bất động sản và gia tăng rủi ro nợ xấu đối với hệ thống ngân hàng.

Các chuyên gia của Citigroup cho biết, với các trường hợp khách hàng không trả nợ hiện tại, khoản nợ xấu có thể lên tới 561 tỷ Nhân dân tệ (83 tỷ USD), chiếm 1,4% tổng dư nợ thế chấp của các ngân hàng.

Cũng theo các chuyên gia của Citigroup, có thể kiểm soát được tác động tổng thể đối với các ngân hàng, nhưng những tổ chức tín dụng quốc doanh, bao gồm Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc, Ngân hàng Tiết kiệm Bưu điện Trung Quốc và Ngân hàng Công thương Trung Quốc (ICBC), sẽ dễ bị tổn thương hơn bởi các khoản vay thế chấp. Những nhà băng này cũng chịu ảnh hưởng khi niềm tin của nhà đầu tư suy yếu.

Theo cơ quan quản lý ngân hàng Trung Quốc, đối với các ngân hàng nước này, tỷ lệ nợ xấu của các khoản vay thế chấp thấp hơn nhiều so với những hình thức cho vay khác.

Tại Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc, tháng 12, tỷ lệ nợ xấu đối với các khoản vay thế chấp nhà ở chỉ 0,2%. Trong khi đó, tỷ lệ nợ xấu trên tổng khoản vay là 1,42%.

Trong tháng 5, giá nhà tại Trung Quốc đã chứng kiến tháng giảm thứ 9 liên tiếp. Điều này cho thấy nhu cầu vẫn yếu bất chấp sự hỗ trợ từ chính quyền Bắc Kinh.

Theo hãng đánh giá tín nhiệm Moody’s, bất động sản và các ngành liên quan chiếm hơn 25% GDP ở Trung Quốc.

Trên thị trường chứng khoán, các nhà đầu tư thích các cổ phiếu của các công ty ô tô, bán lẻ trực tuyến và chất bán dẫn, nhưng thận trọng với cổ phiếu ngân hàng do nhóm này phải đối mặt với nhiều khoản nợ xấu liên quan đến nhà ở.

Henry Chin, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu khu vực châu Á – Thái Bình Dương tại CBRE, cho biết “tăng trưởng do dân số đông” đối với nền kinh tế Trung Quốc sắp kết thúc.

Ông Chin chỉ ra sự phân hóa cơ bản trên thị trường: trong khi nhu cầu nhà ở đang quay trở lại tại các thành phố lớn nhất Trung Quốc, thì việc cung vượt quá cầu ở các thành phố nhỏ hơn có thể mất đến “tới 5 năm” để thị trường hấp thụ.