PGS.TS Nguyễn Đức Lộc (trái) – viện trưởng Viện Nghiên cứu đời sống xã hội và chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển – Ảnh: NVCC

‘Vì sao lại đòi hỏi ngay từ trẻ phải có căn hộ riêng với một mức giá cao như vậy rồi mang gánh nặng nợ nần, trong khi hoàn toàn có thể thuê với chi phí thấp hơn, vừa đủ nhu cầu và tiết giảm nhiều chi phí?’ – chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đặt câu hỏi.

Trẻ tuổi không nhất thiết phải nợ nần để có nhà

Ông Hiển nhận định việc an cư lạc nghiệp mà nhiều người thường nói mang tính kinh tế nông nghiệp, bởi ngày trước người dân ít dịch chuyển nên muốn có nhà gọi là “an cư” rồi mới lập nghiệp trên mảnh đất đó. Nhưng mấy chục năm gần đây, nó đã kết hợp tâm lý đầu tư. Ai mua nhà cũng ẩn ý nghĩ sau này có lời, nếu không mua thì mai mốt giá nhà lên mua không nổi, đó là tâm lý đầu tư chứ không phải an cư lạc nghiệp.

Theo quan điểm cá nhân của ông Hiển, người trẻ tuổi sống ở đô thị không nhất thiết phải có nhà bằng được nếu khả năng tài chính còn hạn hẹp.

“Mua nhà có thể là đầu tư, nhưng cũng có thể là tiêu xài. Khi chúng ta mua căn hộ, nó chỉ có một phần đầu tư, còn lại là tiêu xài mà chúng ta tưởng đầu tư. Hơn 50% giá trị căn hộ nằm trong xây dựng, mà xây dựng thì không tăng giá, thậm chí còn giảm đi”, ông Hiển phân tích.

Cũng theo ông Hiển, khó khăn đầu tiên của một số người trẻ muốn mua nhà TP là ít tiền nên không có nhiều chọn lựa cho nơi ở vừa túi tiền. Những căn hộ càng ít tiền thì giá trị xây dựng và giá trị gia tăng sẽ thấp hơn nhiều so với căn hộ tạm gọi là ưng ý về dịch vụ, tiện ích, địa điểm…

Khó khăn thứ hai là thu nhập và trả nợ. Lãi suất ngân hàng sẽ khá cao trong giai đoạn đầu nếu người mua chỉ có được 30% tiền trả trước, trừ khi có thu nhập thật khá và ổn định mới đảm bảo được khả năng trả vốn và lãi.

“Đôi khi họ không tính toán cẩn thận, chỉ tính vừa khít rồi nghĩ cố gồng làm việc là được nhưng khi lãi suất tăng sẽ đối đầu rất nhiều khó khăn. Mua căn hộ với mong muốn an cư lạc nghiệp theo đúng nghĩa hạnh phúc trong căn nhà của mình, nhưng có thể trở thành gánh nặng mà vợ chồng trẻ vì trả nợ mà mất hạnh phúc”, ông Hiển nói.

Trong khi đó, PGS.TS Nguyễn Đức Lộc – viện trưởng Viện Nghiên cứu đời sống xã hội (Viện Social Life) – cho biết nhu cầu mua nhà TP thường thích hợp với nhóm văn phòng, thu nhập khá trở lên và có nguồn lực hỗ trợ thêm.

Còn với công nhân, lao động phổ thông, chi phí dành cho việc ở đã chiếm 15% thu nhập hằng tháng và thêm các khoản khác nên ít người thuộc nhóm này có nhu cầu (hay có điều kiện) mua nhà, ngay cả nhà ở xã hội cũng quá tầm với.

“Khảo sát của Viện Social Life cho thấy nhu cầu của nhóm lao động bình thường, yếu thế tập trung vào mong muốn được giảm tiền trọ, điện nước hơn là mua nhà ở xã hội. Giá nhà nhảy cao liên tục, người ta nhìn vào khoản thu nhập với giá nhà ngày càng xa tầm với”, ông Lộc nhận định.

Không thể cứ trông chờ Nhà nước?

Trong khi đó, chuyên gia Thế Hiển cho biết sẽ không đồng ý nếu ai đó nói rằng chính sách nhà nước chưa đủ mạnh, chưa đủ hỗ trợ cho người nghèo mua nhà.

“Nhà nước còn hỗ trợ cho các lĩnh vực khác chứ không phải chỉ lĩnh vực nhà ở. Mua nhà dù ở góc độ nào vẫn là đầu tư, tại sao lại đòi hỏi người ta cho tiền mình, hỗ trợ cho mình? Nếu Nhà nước lo được nhà giá rẻ có thể cũng không tới tay mình vì nguồn lực không đủ cho những người nghèo. Sẽ có người được trước, người được sau, và đó là cơ chế xin – cho, rất nguy hiểm”, ông Hiển cho hay.

Do đó theo quan điểm cá nhân ông Hiển, đối với người trẻ, giải pháp thuê nhà ở căn hộ đã đủ hiệu quả, thoải mái, đa lựa chọn về sở thích, nhu cầu, tiện lợi cho công việc, tiền dư ra có thể gửi ngân hàng hoặc đầu tư nhỏ lẻ.

“Muốn mua nhà, việc cần là cải thiện lao động, biết cách giữ gìn đồng tiền, quản lý chi tiêu, để dành, rồi đào tạo, giáo dục con cái để con có khả năng làm việc tốt hơn, cùng nhau góp tiền mua nhà, đi theo tiến trình phát triển gia đình, chứ không chỉ trông vào Nhà nước. Còn nếu Nhà nước trợ giá cho người mua nhà thì đó lại là cơ chế xin – cho”, ông nhận định và kiến nghị cần phải xem lại chính sách thuế bất động sản của nước ta. Nếu kinh tế thị trường không được điều hành một cách hợp lý sẽ loay hoay mãi về vấn đề này.

Trong khi đó, theo PGS.TS Đức Lộc, nhà ở nên chia ra nhiều phân khúc theo nhu cầu. Những người muốn gắn bó với TP một thời gian rồi trở về quê nhà có thể ở nhà ở lao động, họ có thể thuê nhà dài hạn, được ưu đãi trả bằng mức chi phí 10% thu nhập để an tâm làm việc.

Còn nhà ở xã hội dành cho những người muốn gắn bó lâu dài với TP, có công ăn việc làm ổn định, muốn lập gia đình có thể mua nhà trả góp với chính sách ưu đãi. Nhưng khâu đánh giá, giám sát hồ sơ phải kỹ lưỡng để tránh trường hợp người thực sự cần không tiếp cận được, ngăn chặn nhiều trường hợp trục lợi, biến nhà ở xã hội thành sản phẩm thương mại kiếm lời.

Một chung cư giá rẻ dành cho người thu nhập thấp trên địa bàn quận Bình Tân – Ảnh: Tự Trung

Phân khúc nhà cũ được người trẻ ưa chuộng

Chị Hương Nguyễn – nhân viên sale bất động sản khu đông TP.HCM – cho biết từ tháng 10 năm ngoái, lượng khách mua căn hộ để ở vẫn có nhưng không tăng cao.

“Sau khi TP bình thường mới trong đại dịch, dự án của những chủ đầu tư lớn bắt đầu bán có đợt bán hàng mới và lượng khách quay lại mua cũng tăng”, chị Hương Nguyễn nói. Tuy vậy, không ít khách hàng gần đến hạn đóng tiền tiếp theo hay thời điểm chuẩn bị nhận nhà lại gọi bán ra, thậm chí bán lỗ để thu hồi vốn vì không đủ tài chính để tiếp tục, hoặc một số người rời Sài Gòn trở về quê sống.

“Điều này xảy ra trên thị trường sau dịch khá nhiều. Họ bán giá gốc hoặc chỉ lời ít, bao thuế, phí chuyển nhượng”, chị Hương Nguyễn chia sẻ. Bên cạnh đó, một số người có dòng tiền tốt sẽ đi thuê, mua lại những sản phẩm giá lỗ đó.

Theo chị Hương Nguyễn, gần đây những người thực sự mua để ở thường chọn căn hộ xây xong rồi để

mua lại. “Bây giờ không có dự án nào thấp hơn 50 – 60 triệu đồng/m2. Nhiều dự án ở phân khu cũ mặc dù giá tăng nhưng vẫn thấp hơn so với giá của chủ đầu tư hiện tại ở các dự án mới, nên được các bạn trẻ ưa chuộng. Những người có nhu cầu ở thực sẽ tìm mua lại những khu đó.

Các căn hộ từ 2 tỉ đồng trở xuống vẫn có nhưng diện tích khá nhỏ, và thường đó là những căn hộ mua lại. Chẳng hạn hồi trước người ta mua 1,2 – 1,5 tỉ đồng, giờ bán 1,8 – 2 tỉ đồng”, chị Hương Nguyễn cho hay.