8 thuật ngữ quan trọng mà các nhà đầu tư bất động sản phải biết

1. Tỷ suất vốn hóa

Tỷ suất vốn hóa là một trong những thuật ngữ cơ bản trong bất động sản. Nó là một thuật ngữ được sử dụng để mô tả tỷ suất lợi nhuận hàng năm của một khoản đầu tư bất động sản dựa trên lợi nhuận mà bất động sản dự kiến ​​tạo ra. Chỉ số này đo lường tỷ trọng của thu nhập hoạt động ròng (NOI) trên giá mua. Tỷ suất vốn hóa được tính bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng của năm đầu tiên cho giá mua bất động sản, trong đó thu nhập hoạt động ròng không bao gồm chi phí vay. Giả sử bạn mua một ngôi nhà trị giá 3 tỷ đồng. Trong năm đầu tiên, thu nhập hoạt động ròng ước tính là 200 triệu đồng.

200 triệu đồng/3 tỷ đồng = 0,06

Tỷ suất vốn hóa = 6%

2. Thu nhập hoạt động ròng

Thu nhập hoạt động ròng (NOI) là thước đo về tiềm năng sinh lời của bất động sản đầu tư. Nó được xác định bằng cách tính toán doanh thu của bất động sản và khấu trừ tất cả các chi phí hoạt động như sửa chữa, bảo trì và thuế bất động sản. Thanh toán thế chấp không được tính trong thu nhập hoạt động ròng. Thu nhập hoạt động ròng cho phép bạn tính toán tỷ suất vốn hóa.

Thu nhập hoạt động ròng = doanh thu – tất cả các chi phí hoạt động cần thiết.

3. Dòng tiền

Sau khi tất cả các chi phí hoạt động (bao gồm cả các khoản vay) đã được thanh toán, dòng tiền là số tiền bạn còn lại vào cuối mỗi tháng. Dòng tiền dương là khi bạn chi tiêu ít hơn số tiền bạn kiếm được. Dòng tiền âm nếu bạn chi tiêu nhiều hơn số tiền bạn kiếm được.

Dòng tiền = Tiền thuê – tất cả các chi phí hoạt động (bao gồm cả thanh toán khoản vay).

Một trong những điểm hấp dẫn nhất trong đầu tư bất động sản là thu nhập cho thuê hàng tháng ổn định. Một bất động sản đầu tư có dòng tiền dương là điều các nhà đầu tư hướng tới, khi mà tiền thuê nhà lớn hơn tiền trả thế chấp hàng tháng và do đó họ có một nguồn thu nhập thụ động ổn định.

4. Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ

Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR) là một chỉ số cần thiết khi xem xét các bất động sản cho thuê. Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ đo lường khả năng sinh lời dài hạn của bất động sản. Nó xem xét dòng tiền ròng hàng năm và vốn chủ sở hữu thay đổi theo thời gian. Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ là ước tính tốt nhất về hiệu suất của bất động sản trong suốt thời gian bạn nắm giữ tài sản.

5. Đòn bẩy tài chính

Đòn bẩy tài chính là một thuật ngữ khác trong đầu tư bất động sản. Đây là một chiến lược đầu tư liên quan đến việc sử dụng tiền đi vay (vốn vay nói chung) mà không đặt nhiều tiền của bạn vào rủi ro. Các khoản vay đến từ các ngân hàng và các tổ chức tài chính khác có thể được sử dụng để làm đòn bẩy để đầu tư tài sản.

6. Định giá hoặc thẩm định

Thẩm định là một trong những thuật ngữ đầu tư bất động sản quan trọng nhất. Đây là quá trình xác định giá trị kinh tế của một khoản đầu tư bất động sản. Trong giai đoạn thẩm định, người mua tiến hành các bước để xác định xem bất động sản đó đáng giá bao nhiêu để tránh chi tiêu quá nhiều. Các ngân hàng cũng thực hiện thẩm định trước khi cho vay để xác minh rằng họ cung cấp số tiền phù hợp. Tương tự như vậy, người bán cũng cần thẩm định để có được mức giá tốt nhất đồng thời đảm bảo rằng bất động sản đó sẽ bán nhanh chóng.

7. Chỉ số GRM

Chỉ số Gross Rent Multiplier, hay gọi tắt là GRM, là tỷ lệ giữa giá mua của một khoản đầu tư bất động sản và doanh thu cho thuê hàng năm trước khi được khấu trừ các chi phí như thuế bất động sản, bảo hiểm và tiện ích. Nói chung, tỷ lệ GRM có thể hiểu là số năm mà thu nhập từ cho thuê bất động sản có thể hoàn lại vốn đã sử dụng để mua tài sản. Bạn chắc chắn muốn có thu nhập cao hơn với chi phí thấp hơn. Vì vậy, tỷ lệ GRM lý tưởng sẽ là một con số thấp. Thông thường, tỷ lệ GRM lý tưởng nằm trong khoảng từ 4 đến 7. GRM càng thấp, cơ hội càng lớn. Chẳng hạn, nếu giá mua bất động sản là 4 tỷ đồng và tổng thu nhập hàng năm là 800 triệu đồng, tỷ lệ GRM là 5.

8. Hợp đồng cho thuê

Có hai loại hợp đồng phổ biến trong cho thuê bất động sản, đó là hợp đồng cho thuê gộp và hợp đồng cho thuê ròng. Trong hợp đồng cho thuê gộp, người thuê sẽ trả một khoản tiền thuê đã định và chủ nhà sẽ thanh toán cho các chi phí hoạt động của bất động sản, chẳng hạn như cơ sở vật chất và sửa chữa. Trong hợp đồng thuê ròng, người thuê trả tiền thuê không kèm các chi phí hoạt động. Các hợp đồng thuê này phổ biến đối với những người thuê muốn có quyền tự do và quyền kiểm soát tài sản nhiều hơn. Các hợp đồng thuê ròng cũng hấp dẫn hơn đối với các chủ nhà vì chúng mang lại thu nhập cố định hàng tháng mà không có nguy cơ hư hỏng và bảo trì tiềm ẩn.

Đầu tư bất động sản có thể tương đối tốn kém. Tuy nhiên, nếu bạn thực hiện đúng cách, bạn có thể kiếm được một khoản thu nhập thụ động khá lớn từ việc cho thuê vì bất động sản sẽ tăng giá. Đó là lý do tại sao mà các nhà đầu tư mới gia nhập thị trường cần phải hiểu các thuật ngữ chính trong đầu tư bất động sản. Khi bạn có thể tự tin thay đổi theo xu hướng của thị trường, bạn sẽ thành công trên con đường đầu tư bất động sản.