Bất động sản có lo chu kỳ suy giảm?

Khách hàng tìm hiểu dự án bất động sản ở khu vực phía Nam – Ảnh: QUANG ĐỊNH

Thị trường bất động sản Việt Nam đang rơi vào giai đoạn khó khăn khi các doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn tín dụng, gặp các vướng mắc pháp lý và mất cân đối nguồn cung khi thiếu trầm trọng căn hộ giá bình dân.

Cẩn thận chu kỳ 10 năm

TS Oh Dongkun

Ở bất kỳ quốc gia nào, thị trường bất động sản phát triển theo chu kỳ có lúc lên và lúc xuống. Vào khoảng 2010, Việt Nam rơi vào giai đoạn “bong bóng” bất động sản và đến nay cũng có những dấu hiệu của thị trường trầm lắng sau hơn 10 năm mang tính chu kỳ.

Tuy nhiên, thời điểm này khác xa với giai đoạn trước và Việt Nam có nhiều nền tảng để sớm vực dậy thị trường bất động sản. Đầu tiên, thị trường tài chính Việt Nam hiện nay đã lớn hơn, quy mô nền kinh tế đã tăng gấp bội so với giai đoạn trước.

So với quá khứ, Chính phủ Việt Nam đang có những chính sách điều hành kinh tế vĩ mô đúng hướng, lãi suất được kiểm soát, lạm phát không cao, đồng tiền không bị mất giá như những quốc gia khác. Thứ hai, Việt Nam là thị trường đầy năng lượng, nếu chính sách tập trung siết đầu cơ mà nới lỏng với những hoạt động kinh doanh chân chính thì thị trường sẽ phát triển.

Thứ ba, đây là thời điểm nguồn vốn FDI dễ dàng rót vào Việt Nam, đặc biệt về thị trường tài chính nên các doanh nghiệp Việt hoàn toàn có thể liên doanh, hợp tác.

Thứ tư, Việt Nam đang có dân số “vàng” tác động tích cực đến sự tăng trưởng của nền kinh tế nói chung và ngành bất động sản nói riêng. Từ những điều kể trên, tới thời điểm này tôi khẳng định thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có hấp lực đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Việt Nam cần cải thiện nhiều điều

Để thu hút các nhà đầu tư quốc tế, Việt Nam cần phải cải thiện nhiều cả về pháp lý lẫn môi trường đầu tư, kinh doanh. Đến nay, Việt Nam vẫn chưa công bố một cách rõ ràng liên quan đến yếu tố pháp lý, quy trình để thực hiện các dự án bất động sản.

Ví dụ khi muốn phát triển dự án, doanh nghiệp làm theo các bước quy định, nhưng khi nộp lên các sở ngành thì họ phản hồi rằng không đúng quy trình và không cấp phép.

Hay quy trình cấp sổ hồng, thực tế vẫn chưa có những bước thật rõ ràng để cấp sổ khiến doanh nghiệp FDI bất an khi đầu tư.

Các quy trình thủ tục dù kéo dài có thể chấp nhận được, nhưng cái “không ổn” hiện nay là pháp lý. Nếu một dự án bất động sản đã cấp phép nhưng sau đó lật lại, “hồi tố” và bắt dừng sẽ làm doanh nghiệp FDI rất lo lắng. Điều này thể hiện sự thiếu nhất quán, một khi các doanh nghiệp FDI rút lui, chỉ có các nhà đầu tư nội đơn độc làm, rõ ràng không tốt cho thị trường Việt Nam.

Xem lại việc siết vốn

Năm 1991, Nhật “vỡ bong bóng” bất động sản và kéo dài đến 20 năm, rất khó khăn, mất nhiều thời gian để hồi phục. Tất nhiên, Nhật có dân số già, nên thị trường bất động sản không phát triển như Việt Nam hiện nay. Chính phủ Việt Nam đã nhìn ra những bài học kinh nghiệm của Nhật Bản.

Tuy nhiên, cần lưu ý đó là việc siết chặt tín dụng dường như đang áp dụng cho hầu hết các phân khúc. Lẽ ra, phân khúc bất động sản bình dân và cấp trung hướng vào nhu cầu thực của dân phải được nới lỏng và phân khúc cao cấp, xa xỉ thì thắt chặt.

Nếu doanh nghiệp xây dựng những căn hộ giá tầm trung nhưng bị siết về tín dụng, gặp khó về thủ tục, pháp lý thì họ sẽ làm phân khúc giá cao mới có lời. Do đó, càng nới thì doanh nghiệp sẽ có nhiều dư địa để làm căn hộ bình dân, bán với giá phải chăng hơn. 

Theo tôi, chính sách tín dụng phải thật chi tiết, đi vào từng phân khúc và không nên đánh đồng.