Bắt đầu “ngấm đòn”, thị trường bất động sản đang thiếu cung trầm trọng

Theo đánh giá của chuyên gia, thị trường bất động sản đang thiếu cung, cơ cấu sản phẩm lại không cân đối.

Cần cấp bách phê duyệt dự án

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VaRS), cho biết kể từ năm 2019, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu không tốt. Năm 2018, cả nước có gần 200.00 sản phẩm mới đưa vào thị trường, nhưng trong năm 2019 chỉ còn một nửa.

Trong 2 năm 2020-2021, dịch Covid-19 khiến nguồn cung tiếp tục sụt giảm. Đặc biệt, trong 9 tháng đầu năm 2022 chỉ còn khoảng 30.000 sản phẩm mới tung vào thị trường, giảm 40% so với cùng kỳ năm 2021.

Theo ông Đính, có hai vấn đề dẫn đến việc giao dịch bị sụt giảm. Đó là rào cản pháp lý để các dự án bất động sản có đủ điều kiện tham gia vào thị trường. Hiện nay, các địa phương vẫn còn rụt rè phê duyệt dự án để đưa vào thị trường.

Mặt khác, từ cuối năm 2021 đến nay, nguồn tín dụng vào bất động sản cũng được quản lý chặt hơn, room khắt khe hơn nên dòng tiền chảy vào thị trường rất khan hiếm. Các nhà đầu tư muốn đầu tư sản phẩm, kinh doanh mà không có tiền thì không thể thực hiện được nên các giao dịch giảm đi.

Theo khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giá bất động sản hiện nay đã tăng rất mạnh trở lại, thời điểm này đã tăng 30% so với năm 2021 và 50% so với 2019, có phân khúc tăng đến 100%.

Tuy nhiên, thực trạng nói chung số lượng dự án vẫn đang còn hạn chế và chưa có dấu hiệu cải thiện. Từ đó, gây mất cân đối cung cầu khiến giá sản phẩm bán và cho thuê đều tăng.

Tỷ lệ hấp thụ giảm, ít sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực và giá cao. Cùng với đó là các địa phương khó phê duyệt các dự án có đất, kể cả khu công nghiệp, khu kinh tế mặc dù nhu cầu đang rất là cao.

“Chúng ta đang ở trong giai đoạn phát triển. Tuy nhiên, lượng cung thiếu, lại còn không cân đối. Những dòng sản phẩm phù hợp nhu cầu thì không có, nhưng sản phẩm đầu tư, đầu cơ lại nhiều. Ngay cả bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch cũng mất cân đối trong thị trường bất động sản”, ông Đính nói thêm.

Ngay cả như Khánh Hoà, một trong những địa phương vốn có thị trường bất động sản sôi động, những năm gần đây cũng rơi vào giai đoạn trầm lắng, sụt giảm cả về giao dịch lẫn nguồn cung. Khảo sát của VaRS cho thấy, hiện thị trường này đang ít hơn 1.000 giao dịch/tháng.

Ông Đính đánh giá, Khánh Hòa là nơi có tiềm năng, sức hút nhưng vẫn chưa được triển khai rõ ràng.

“Từ giờ đến cuối năm 2022 và đầu năm 2023, thị trường sẽ vẫn thiếu nguồn cung, trong đó là các dự án về nhà ở, đất nền”, ông Đính nhận định.

Đối với những khó khăn từ thị trường vốn, ông Đính cho rằng dòng tiền dễ phục vụ các hoạt động đầu tư thứ cấp và đầu cơ đất nền sẽ là nguyên nhân gây bong bóng bất động sản. Việc kiểm soát tín dụng dẫn đến nguồn vốn khó khăn sẽ là các nguyên nhân dẫn ảnh hưởng tiêu cực đến nhà phát triển, chủ đầu tư – các nhóm ngành nghề liên quan – khách hàng – ngân hàng.

Vì vậy, ông Đính kiến nghị trong thời gian ngắn hạn, các chính sách cần cấp bách phê duyệt dự án cấp thiết cho xã hội, tăng nguồn cung mới, giảm giá nhà ở. Đồng thời, đối với gói hỗ trợ lãi suất 2% cần phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh.

Ngoài ra, cần khơi thông dòng vốn, thúc đẩy dòng vốn tín dụng có kiểm soát vào các dự án bất động sản trọng yếu, phù hợp nhu cầu xã hội, thị trường, người lao động.

Đối với lĩnh vực nhà ở xã hội nên được đẩy mạnh tháo gỡ. Đặc biệt, chính quyền địa phương nên quyết liệt hơn công tác phê duyệt dự án.

Đảm bảo công bằng cho doanh nghiệp

Theo TS. Cấn Văn Lực, một trong những lo ngại đáng cảnh báo là rủi ro tài chính, bất động sản năm nay đã bắt đầu ngấm đòn.

Lãi suất tăng, tỷ giá tăng dẫn đến nghĩa vụ trả nợ của doanh nghiệp tăng. Doanh nghiệp nào quản quản lý tài chính không tốt, thậm chí là còn mất cân đối dòng tiền sẽ mất khả năng thanh toán.

Ông Lực cho rằng thách thức của năm nay và năm tới còn đến từ việc chương trình phục hồi thực hiện chậm, giải ngân đầu tư công vẫn còn chậm. Doanh nghiệp năm nay khó khăn về dòng vốn, về nhân sự, nhân sự, thị trường chứng khoán và bất động sản điều chỉnh rất mạnh.

Đáng chú ý, thời điểm này, các luật “xương sống” của thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đang được sửa đổi. Nếu thuận lợi thì tháng 10.2023 sẽ được thông qua và và hiệu lực của Luật đất đai sẽ là khoảng giữa năm 2024, cùng với đó là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Để phục hồi và phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Lực cho rằng cần có một tổ chức chuyên biệt về phát triển nhà ở. Đơn cử như tiết kiệm nhà ở hay là tổ chức phát triển nhà ở như Singapore.

Ông Lực cũng đề xuất cần có lộ trình để đảm bảo công bằng tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn tín dụng, cũng như vốn từ trái phiếu.

Riêng với các doanh nghiệp bất động sản, ông Lực khuyên cần đa dạng hóa nguồn vốn, quan tâm hơn đến quản lý rủi ro, nhất là rủi ro về lãi suất, về tỷ giá, về tài chính, tiến tới công khai, minh bạch hơn.