Dự báo doanh số bán hàng của doanh nghiệp bất động sản sẽ giảm

Hạ nhiệt cơn sốt giá

Trong báo cáo “Bất động sản nhà ở – vẫn còn đó những khó khăn” mới phát hành, Công ty chứng khoán Vndirect dự báo thị trường bất động sản năm 2023 có nhiều sóng gió hơn cơ hội.

Cụ thể, ngành này đang đối mặt với nhiều thách thức gồm thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Bên cạnh đó lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Ngoài ra những nút thắt về pháp lý bất động sản nhà ở khó có những cải thiện đáng kể ít nhất đến khi Luật đất đai sửa đổi hoàn thành trong quý 4/2023.

Công ty chứng khoán này dự báo nhu cầu bất động sản có thể gặp nhiều thách thức hơn trong nửa cuối 2022 do lạm phát chi phí đẩy, lãi suất gia tăng và tín dụng hạn chế.

“Chúng tôi ước tính doanh số ký bán của top 5 doanh nghiệp bất động sản theo dõi có thể giảm còn 88.600 tỉ đồng trong nửa cuối 2022. Các chủ đầu tư sẽ tiếp tục áp dụng chiến lược ổn định giá bán căn hộ sơ cấp trong nửa cuối 2022, đặc biệt đối với phân khúc hạng sang và cao cấp, nhằm thúc đẩy tỉ lệ hấp thụ”, Vndirect cho biết.

Vndirect dự báo doanh số ký bán trong nửa cuối năm 2022 sẽ giảm

Về mặt tích cực, Vndirect dự báo giá vật liệu xây dựng hạ nhiệt trong nửa cuối 2022. Theo đó, sau khi đạt đỉnh trong tháng 4, giá thép trong nước đã giảm 14,1% so với mức đỉnh và thấp hơn 0,1% so với mức đầu năm 2022.

Giá bán thép xây dựng được dự báo sẽ giảm dần trong nửa cuối 2022 và năm 2023, giúp giảm áp lực lên tỉ suất lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp xây dựng và phát triển bất động sản, từ đó đẩy nhanh tiến độ thi công các dự án đầu tư công cũng như giúp kìm hãm đà tăng của giá nhà.

Trong báo cáo trước đó, KBSV đánh giá với diễn biến lạm phát diễn ra căng thẳng, động thái tăng lãi suất đang trở nên phổ biến ở các quốc gia trên thế giới và Việt Nam dự kiến khó tránh khỏi xu hướng chung để giảm bớt áp lực về tỉ giá.

Lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vốn đầu tư bất động sản của doanh nghiệp cũng như cá nhân trong năm 2023 khiến khả năng hấp thụ của thị trường giảm sút trong khi lượng hàng tồn kho tích lũy còn rất lớn sau giai đoạn vừa qua.

Không có rủi ro khủng hoảng vỡ nợ

Dù có nhiều khó khăn, song Vndirect nhận định không nhận thấy rủi ro khủng hoảng vỡ nợ trong các công ty bất động sản niêm yết trong ít nhất 12 tháng tới. Dù cuộc khủng hoảng nợ bất động sản tại Trung Quốc đã làm dấy lên những mối lo ngại trên thị trường bất động sản tại châu Á.

Nhiều nhà phát triển bất động sản tư nhân của Trung Quốc đang phải đối mặt với thách thức kép, khó khăn tái cơ cấu nợ và doanh số bán trước giảm mạnh. Bên cạnh đó người mua nhà cũng đang thiếu niềm tin vào các chủ đầu tư, từ đó dẫn đến các vấn đề vỡ nợ. Các phương tiện truyền thông địa phương đưa tin, người mua nhà Trung Quốc có xu hướng từ chối thanh toán khoản vay thế chấp, do các chủ đầu tư chậm trễ trong công tác xây dựng một số dự án.

Dù có nhiều khó khăn, song Vndirect nhận định không nhận thấy rủi ro khủng hoảng vỡ nợ trong các công ty bất động sản niêm yết

Từ đó, VnDirect lạc quan rằng sự cải thiện về doanh số ký bán và dòng tiền hoạt động trong 6 tháng năm 2022 có thể hỗ trợ cho các khoản nợ đáo hạn của các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam ít nhất 12 tháng tới dù gặp thách thức tái cơ cấu nợ.

Ngoài ra, phần lớn các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam đang có cơ cấu tài chính lành mạnh vào cuối quý 2/2022 với tỉ lệ D/E trung bình chỉ 0,3-0,4x và tỉ lệ tiền và tương đương tiền tương đối cao khoảng 15-20% tổng tài sản.

Bên cạnh đó, chính sách tiền tệ của Việt Nam đang được kiểm soát tốt và Ngân hàng Nhà nước cũng đã tăng cường giám sát dòng vốn tín dụng bất động sản trong vài năm qua.

“Chúng tôi kỳ vọng Nghị định 153 sửa đổi sớm được ban hành giúp các doanh nghiệp tiếp cận lại với kênh trái phiếu, một kênh huy động vốn ngày càng quan trọng đối với các doanh nghiệp Việt Nam”, VnDirect cho biết.