Kiểm soát hợp lý tín dụng bất động sản

Thời gian qua để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, việc siết chặt các nguồn vốn chảy vào bất động sản được xem là cần thiết. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là làm thế nào để siết vốn đúng vào các phân khúc rủi ro, mà không gây ra tác động tiêu cực tới toàn thị trường.

Theo Hiệp hội Bất động sản, thị trường bất động sản đóng góp khoảng 14% GDP và có sức lan tỏa tới khoảng 40 ngành nghề quan trọng khác của nền kinh tế. Với sức ảnh hưởng như vậy nên những thông tin gần đây về siết tín dụng vào bất động sản được khá nhiều người quan tâm.

Hiện tại các doanh nghiệp Việt Nam vẫn phụ thuộc khá nhiều vào vốn vay ngân hàng. Khoảng 2,23 triệu tỷ đồng là số dư nợ hiện nay các ngân hàng đang cho vay bất động sản. Theo thống kê từ Ngân hàng Nhà nước, con số này tương đương 20% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Trong đó, cho vay nhà ở ước đạt 65%, còn lại 35% là cho vay kinh doanh bất động sản. Vài tháng gần đây, một số ngân hàng đã đưa ra thông báo tới các chi nhánh về việc kiểm soát tín dụng với bất động sản, hoặc tạm dừng giải ngân các khoản vay mới trong một số thời điểm để phù hợp với mục tiêu tăng trưởng tín dụng của các ngânn hàng.

Thông tin trên chỉ đến từ một vài ngân hàng nhưng cũng đã khiến không ít người có nhu cầu vay mua nhà băn khoăn, lo ngại về khả năng vay vốn trong thời gian tới.

Người mua nhà lo ngại siết tín dụng bất động sản

Gia đình anh Hà (Cầu Giấy) đang sinh sống trong một ngôi nhà hơn 40m2. Mong muốn của anh là sớm mua được một căn chung cư lớn hơn trong nội thành để thuận tiện sinh hoạt. Vài tuần trở lại đây anh đã liên hệ với các ngân hàng vay vốn nhưng vẫn chưa vay được.

“Ngân hàng cũng khó phân định được đâu là người mua thực sự và đâu là người mua đầu cơ. Trước đây, ngân hàng cho vay khoảng 70% định giá của tài sản, hiện nay họ chỉ cho vay 50%, mà tài sản định giá nguồn hàng bao giờ cũng thấp hơn với thực tế nên chúng tôi tiếp cận nguồn vốn vay rất khó lại eo hẹp”, anh Hà nói.

Còn đối với anh Hoàng Anh – một nhà đầu tư tự do trên thị trường bất động sản trong suốt 20 năm qua – lo ngại của anh là xét tín dụng sẽ rất khó chứng minh được hồ sơ vay vốn khi không có thu nhập cố định.

Đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, việc cho vay cần phân loại dự án để có hướng quản lý phù hợp, mà không gây tác động xấu tới thị trường.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay: “Ở góc độ quản lý Nhà nước, tôi đề nghị dòng vốn tín dụng vẫn phải chảy vào bất động sản đầu tư nhưng nên ưu tiên trong giai đoạn hiện nay. Ưu tiên trong các dự án bất động sản đang bắt đầu triển khai để nhanh có nguồn cung ra thị trường, không phải ưu tiên cho các dự án chuẩn bị đầu tư…”.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đã có kiến nghị liên quan tới lộ trình kiểm soát nguồn tín dụng vào thị trường bất động sản. Hiệp hội cho rằng nếu ngay lập tức “siết chặt” cả nguồn vốn trái phiếu và vốn vay ngân hàng thì các doanh nghiệp bất động sản, các nhà đầu tư, người tiêu dùng và cả các tổ chức tín dụng đều có thể gặp khó khăn.

Các khoản vay cho bất động sản chặt chẽ hơn

Câu chuyện kiểm soát vốn vào bất động sản đã được nói tới từ lâu vì đây được xem là lĩnh vực rủi ro. Ngân hàng Nhà nước cũng đã có nhiều quy định như nâng cao hệ số rủi ro khi cho vay bất động sản, hoặc hạn chế ngân hàng lấy vốn ngắn.

Được biết, việc một số ngân hàng công bố tạm dừng giải ngân cho vay mua nhà là do họ bị hết hạn mức tín dụng khi nhu cầu vay vốn phục vụ cho phát triển kinh tế tương đối cao.

Lý giải cho việc các khoản vay cho bất động sản gần đây chặt chẽ hơn, một số ngân hàng cho biết nguyên nhân vì nhu cầu vốn phục hồi kinh tế sau đại dịch tăng cao. Tín dụng cuối tháng 4 tăng trên 6,7% cho nên những ngân hàng gần hết hạn mức tín dụng phải chắt lọc hơn để lựa chọn các khoản vay tốt.

Còn theo chủ trương chung, các ngân hàng chỉ siết vốn với các dự án có tín đầy cơ cao như bất động sản nghỉ dưỡng. Còn lại các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực cho người dân vẫn được cấp vốn.

Ngoài ra, theo lộ trình kiểm soát tín dụng vào bất động sản, Ngân hàng Nhà nước quy định từ ngày 1/10/2022, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ tiếp tục giảm xuống 30% từ mức 34% hiện tại. Do đó bản thân các ngân hàng cũng phải cân đối các khoản vay để đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn vốn.

Ước tính, đến hết quý I, tín dụng đối với bất động sản tiếp tục tăng khoảng 2,4% so với đầu năm. Một số ngân hàng chia sẻ là các ngân hàng cũng buộc phải kiểm soát chặt việc cho vay bất động sản nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giảm thiểu các rủi ro cho nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh thị trường tăng nóng.

Thời gian qua, giá đất tăng cao ở nhiều địa phương, nhiều vùng ven, nhiều người đã vay tiền để ôm đất. Các ngân hàng lo ngại, nhiều khu vực giá cao nhưng thanh khoản thực tế không nhiều thì họ sẽ khó có thể phát mại tài sản thu hồi nợ. Vì thế, ngoài nguồn vốn vay ngân hàng, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần đa dạng các kênh huy động khác như vốn góp từ cổ đông, vốn trái phiếu hay vốn FDI.

Việc lành mạnh hóa hoạt động cấp vốn cho bất động sản là chủ trương đúng đắn, nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường trở nên minh bạch, phát triển bền vững. Tuy nhiên, cũng cần phải có cơ chế kiểm soát phù hợp, đúng người, đúng dự án. Về dài hạn, việc đa dạng hóa nguồn vốn sẽ giúp doanh nghiệp phát triển bền vững hơn.

Mục Tiêu điểm trong chương trình Dòng chảy tài chính với chủ đề “Kiểm soát tín dụng bất động sản sao cho hợp lý” với sự tham gia của ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch CTCP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu GP Invest – đã có những phân tích chi tiết!