Lãi suất cho vay mua nhà nhích lên, có đáng lo?

Theo TS.Phạm Anh Khôi – Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh Tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services; Tổng Giám đốc Công ty tài chính FINA, từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản có sự phân hóa rõ rệt.

Cụ thể, ở các phân khúc mang tính đầu cơ đã có dấu hiệu chững lại và ghi nhận sự giảm mạnh về thanh khoản và thậm chí có cả sự giảm giá. Nhóm thứ 2 là các nhóm thị trường phục vụ nhu cầu ở thực và có nhu cầu ở khá cao như TP.HCM, Hà Nội và một số tỉnh/thành phố như Long Thành (Đồng Nai), Bình Dương, hay Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh,…giá nhà vẫn giữ vững thậm chí tiếp tục tăng vì nguồn cung của nó vẫn thấp hơn cầu.

Xu hướng trên có thể duy trì từ nay đến cuối năm, những thị trường đầu cơ ngắn hạn, không có nhu cầu ở thực chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng và sẽ không có sự tăng giá đột biến hay bong bóng bất động sản như hai năm về trước.

Ở những thị trường có nhu cầu ở thực, khi các ngân hàng không còn quá thoải mái trong hoạt động tín dụng thì chủ đầu tư là đối tượng bị ảnh hưởng đầu tiên. Khi chủ đầu tư không phát triển được dự án thì nguồn cung tiếp tục bị hạn chế. Khi đó, giá nhà ở tại các khu vực này sẽ vẫn tiếp tục duy trì mức giá như hiện tại, thậm chí là tăng. Những vùng này sẽ ghi nhận ảnh hưởng lãi suất không mạnh bằng tác động của việc thiếu hụt nguồn cung.

“Hiện nay, mỗi năm ở những thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng hay các đơn vị kinh tế lớn cần đến ít nhất 300-400 nghìn đơn vị nhà ở, song thực tế triển khai xây dựng chỉ mới đạt được 80-100 nghìn căn. Điều này có nghĩa là các ảnh hưởng của việc tăng lãi suất nó sẽ không ảnh hưởng quá nhiều như là các thị trường quốc tế. Thay vào đó vấn đề chênh lệch cung cầu sẽ là vấn đề lớn hơn cần phải quan tâm”, ông Khôi nhận định.

Nói riêng về lãi suất, theo chuyên gia, có khá nhiều dự báo cho thấy từ giờ đến cuối quý 3 lãi suất sẽ tăng. Lạm phát của Việt Nam nếu quan sát kỹ thì đã tăng mạnh hơn so với thời điểm cùng kỳ năm ngoái, song vẫn chưa quá cao so với mục tiêu 4% của Chính phủ. Nếu lạm phát vẫn dưới mức này thì không có quá nhiều điều phải lo lắng.

Tuy nhiên, chúng ta vẫn phải chờ kết quả tăng trưởng GDP trong quý 3/2022. Nếu như kết quả vẫn tốt thì khả năng Ngân hàng Nhà nước có những động thái để giảm lại suất sẽ không quá lớn. Nếu tình hình tăng trưởng diễn biến không quá tích cực, có thể Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất thúc đẩy và kích thích nền kinh tế thay vì tăng lãi suất như cách Mỹ đang làm. Nhật Bản là ví dụ điển hình cho câu chuyện không những không nâng mà còn hạ lãi suất để đảm bảo đà phục hồi.

“Cũng còn một điểm khác cần phải lưu ý đó là lạm phát có 2 nguyên nhân, thứ nhất là do chi phí đẩy và thứ hai là do cầu kéo. Nếu như lạm phát do cầu kéo, việc tăng lãi suất có thể khống chế được lạm phát. Nếu lạm phát là do chi phí đẩy thì việc tăng lãi suất sẽ không có quá nhiều tác động để cải thiện tình hình”, ông Khôi chia sẻ.

Trong trung và ngắn hạn, khả năng tăng lãi suất vẫn cao hơn là giảm lãi suất. Tuy nhiên vào cuối năm vẫn có xác suất Nhà nước có thể tham gia ổn định thậm chí là hạ lãi suất, đặc biệt là cho những ngành có đóng góp nhiều cho nền kinh tế. Với riêng ngành bất động sản thì phải tập trung nguồn vốn phát triển hỗ trợ dự án phục vụ phát triển nhu cầu ở thực của người dân là câu chuyện đáng chú ý hơn và chắc chắn vẫn sẽ được hỗ trợ.

Theo chuyên gia, nếu lạm phát là do chi phí đẩy, thì giải pháp tối ưu nhất của Chính phủ lúc này là sử dụng các chính sách trọng cung (supply-side policies). Cụ thể là các chính sách nhằm gia tăng năng xuất và tiết giảm chi phí đầu vào như giảm thuế, cải thiện các quy định pháp lí, thủ tục hành chính và tiết giảm chi phí tài chính cho các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh. Những giải pháp này sẽ có tính bền vững lâu dài vừa góp phần thúc đẩy GDP, đồng thời làm giảm áp lực lạm phát.”