“Lướt sóng” bất động sản, nhà đầu tư lo lắng lãi ảo nhưng “chôn” vốn thật

Trong mấy năm qua, thị trường bất động khắp nơi liên tục “sốt nóng”, giá đất biến động mạnh theo chiều hướng đi lên. Không ít người đã kiếm bội tiền từ địa ốc, thậm chí chỉ cần bỏ tiền mua đất trong thời gian ngắn cũng lãi vài trăm triệu đồng, ai có vốn lớn có thể lãi tới tiền tỷ.

Mặc dù, cơn sốt bất động sản đã kéo trong thời gian dài nhưng nhiều người vì sợ mất cơ hội vẫn tiếp tục ôm tiền lao vào cơn sốt đu đỉnh. Đến nay, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại ở nhiều địa phương, đặc biệt là phân khúc đất nền. Không ít nhà đầu tư “tay ngang” đang lo lắng “chôn vốn” vào nhà đất, khi đầu tư đúng thời điểm thị trường sôi động.

Theo chị Vân Anh, nhà đầu tư tay ngang tại Hà Nội, lô đất chị mua tại Bắc Giang suốt từ đầu năm 2021 vẫn đang nằm “án binh bất động”, chưa bán được. Mặc dù môi giới ở khu vực này liên tục tung ra các thông tin “sốt đất”, mua bán nhanh chóng.

“Từ năm 2021, thấy bạn bè tôi kéo nhau về Bắc Giang mua đất, nghe nói thời điểm đó thị trường không có hàng để bán, cứ ra lô nào là hết ngay lô đấy. Chỉ trong vài ngày tôi đã chốt mua lô đất rộng 150m2, với giá 22 triệu đồng/m2, tổng 3,3 tỷ đồng”, chị Vân Anh nói.

Đến đầu năm 2022, thấy môi giới tại khu vực này tiếp tục đồn thổi “sốt đất”, tranh thủ “ăn theo” bán lô đất đang nắm giữ. Nhưng đến nay đã gần 4 tháng, chỉ có 2 người thiện chí đến tận nơi xem đất, còn lại người ta chỉ hỏi để biết giá mà không có nhu cầu mua thực. Trong khi đó, mảnh đất của chị Vân Anh còn được bán thấp hơn so với môi giới định giá.

“Trước khi rao bán tôi có tham khảo người môi giới bán mảnh đất này, họ định giá mảnh đất của tôi phải được 27 triệu đồng/m2, còn nói thêm nên giữ lại vì sẽ tăng giá tiếp. Dựa vào mức giá này tôi rao bán 25 triệu đồng/m2 để có thể nhanh chóng chốt. Tuy nhiên, mãi tôi vẫn chưa thể bán được mảnh đất này. Tôi lo nếu không bán sớm thị trường rơi vào trầm lắng thì giá có thể đi xuống”, chị Vân Anh nói.

Tương tự, anh Nguyễn Tú – nhà đầu tư F0 tại Thanh Xuân (Hà Nội) cho biết, thời điểm cuối năm 2021, nghe bạn bè kháo nhau đang sốt đất, nhất là ở Bắc Ninh. Lúc đi khảo sát thị trường, môi giới chỉ tôi một khu đất kèm thông tin cách đó 1 tuần có giá 3 tỷ đồng, hôm sau đã có người chốt 3,5 tỷ đồng luôn, lãi ngay 500 triệu đồng chỉ trong 1 ngày. Môi giới lúc đó còn khẳng định: “Nếu không mua sớm thì không có mà mua hoặc phải mua với giá cao hơn”.

Vì là nhà đầu tư tay ngang nên anh Tú vội tin và xuống tiền mua ngay lô đất Tiên Du (Bắc Ninh), diện tích hơn 100m2, với giá 21 triệu đồng/m2. Đến tháng 3/2022, thấy môi giới liên tục tung tin giá đất khu vực này tăng và đang cần tiền nên anh Tú cũng rao bán lô đất của mình. Nhưng đến nay cũng khoảng gần 3 tháng, mảnh đất của anh Tú vẫn chưa sang tay được cho chủ mới. 

“Tôi cũng chỉ dự định lướt sóng, nếu khó bán thì rất có thể phải chôn vốn một thời gian. Còn nếu muốn bán nhanh có khi phải chấp nhận cắt lỗ”, anh Tú nói.

Thực tế, trong 2 năm dịch bệnh Covid-19 hoành hành, dòng tiền khó đưa vào kinh doanh sản xuất nên nhiều người đã chuyển hướng tìm nơi trú ẩn an toàn cho dòng tiền trước nỗi lo lạm phát. Trong đó, bất động sản được đánh giá cao. giới chuyên gia cũng khẳng định, dòng tiền tìm tới bất động sản trong thời gian qua khiến giá đất tăng nóng chủ yếu là đầu cơ, nhu cầu thực rất ít. Điều này không phản ánh đúng nhu cầu thực của thị trường thì các cơn “sốt” chắc chắn phải hạ nhiệt.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá nhà tăng nhưng thanh khoản thấp là tín hiệu cho thấy đã xuất hiện “bong bóng” cục bộ. Đáng chú ý, giá nhà cũng leo thang theo giá đất và lập mặt bằng giá mới ở nhiều nơi, nhưng lượng giao dịch chỉ đạt mức thấp. Để ổn định thị trường, cơ quan quản lý Nhà nước đang đẩy mạnh củng cố hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản.

Trong đó, các địa phương nhanh chóng thực hiện việc công khai, minh bạch các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn. Thậm chí, nhiều tỉnh thành ra văn bản dừng các hoạt động phân lô, bán đất nền khiến thị trường bị chững lại.  

Mặt khác, giá bất động sản thời gian qua đã bị đẩy lên quá cao ở nhiều địa phương và khi trải qua nhiều cơn “sốt đất” liên tục khiến nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong việc ra quyết định rót vốn.  

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, tại Việt Nam, nhiều năm qua nguồn cung bất động sản nhà ở rất hạn chế. Người dân chủ yếu đầu tư đất nền, còn đất và các tài sản trên đất chiếm tỷ lệ thấp hơn. Nếu lạm phát tăng nhanh và nguồn cung bất động sản tiếp tục khan hiếm, lượng đầu tư vào tài sản nhà ở và thương mại sẽ tăng đáng kể.

Tuy nhiên, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cảnh báo, trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, giới đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính, tránh lặp lại tình trạng “chết trên đống tài sản” đã từng xảy ra trong quá khứ.

Ông Khương phân tích, khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Nhận diện về những cơn sốt đất, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, sốt đất là do khi có đầu tư, phát triển thì giá đất tăng lên khá nhanh, làm tổng giá trị đất đai tăng thêm, có thể làm đổi đời những người có đất.

“Những người có tiền muốn tham gia để có tiền nhiều hơn trong khi rất thiếu chuyên nghiệp, hay bị tác động của hiệu ứng đám đông, tức là chỉ vì khát vọng của lòng tham mà không đủ luận cứ”, ông Võ nói.

Bên cạnh đó, giới đầu cơ thành thạo hơn kích động lòng tham để kiếm lời từ tham gia cò mồi, dẫn mối, thậm chí cả “lướt sóng” giai đoạn đầu. Chính quyền, cơ quan quản lý Nhà nước cũng chưa đưa ra giải pháp để khắc phục triệt để tình trạng tiêu cực này.

Ông Võ nói thêm: “Hệ lụy của những cơn sốt đất nhìn rất rõ, đó là làm cho thị trường lộn xộn. Một nhóm những người đầu tư lướt sóng, nhanh nhạy thì hưởng lợi, “mua tranh bán cướp” rồi hưởng một số lãi không nhỏ. Độ rủi ro quá lớn, đầu tư vào đất đai để kiếm lợi mà cứ như tham gia vào một canh bạc “sinh tử”. Từ đó dẫn tới thị trường không ổn định, cuối cùng tình trạng diễn ra là “kẻ khóc, người cười”.

Nhìn nhận về thị trường bất động sản thời gian qua, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá: “Giá bất động sản liên tục tăng, trong đó nhà ở đặc biệt là tại khu vực đô thị quá cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân.

Giá bất động sản một số khu vực, một số phân khúc đặc biệt là đất nền tăng nhanh trong thời gian ngắn do xuất hiện các thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch hành chính từ huyện, thị xã lên quận, thành phố; về chủ trương đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu du lịch mới, đầu tư xây dựng sân bay. Từ đó, dẫn đến giới đầu cơ, môi giới lợi dụng để thổi giá thu lợi”.

Tuy nhiên, nghịch lý xuất hiện khi giá đất tại nhiều nơi do đầu cơ thổi giá liên tục leo thang, bỏ qua rất xa khả năng chi trả của đại đa số người có nhu cầu thực. Theo đó, xảy ra hiện tượng “lãi ảo”, giá tăng chỉ là truyền miệng còn thực tế giao dịch lại rất ít.