Nên chọn mua nhà được ngân hàng phát mại?

Những tháng cuối năm, tình hình nợ xấu có chiều hướng gia tăng khiến một số ngân hàng phải ồ ạt phát mại tài sản để xử lý nợ xấu. Tuy nhiên, nhiều tài sản bất động sản bị ngân hàng tịch thu đã được rao bán nhiều lần nhưng vẫn kém hấp dẫn người mua, giá trị liên tục sụt giảm qua từng lần tổ chức đấu giá. Thậm chí, có những ngân hàng đã giảm giá trị các căn hộ chung cư, penhouse tới 20% để nhanh chóng thu hồi vốn.

Về hiện tượng này, trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch công ty TNHH Luật SBLaw đánh giá, trong thời gian đại dịch COVID-19 hoành hành, nguồn lực xã hội đầu tư khá nhiều vào lĩnh vực bất động sản khiến thị trường bùng nổ, dẫn đến giá trị bất động sản tăng cao. Từ đó, các ngân hàng cũng có nhiều tài sản đảm bảo là bất động sản hơn.

Câu hỏi đặt ra là, người dân có nên mua những bất động sản được ngân hàng phát mại và những khó khăn ở đây là gì? Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng, nhìn một cách tích cực thì đây là cơ hội tốt cho những người có mong muốn mua nhà, nếu các tài sản này giảm giá trị đáng kể. Bởi vì thông thường các ngân hàng thương mại trước khi đưa tài sản bảo đảm vào bảo đảm cho khoản vay đều được thẩm định rất kỹ, ví dụ nhà chung cư phải có sổ hồng, đáp ứng các điều kiện mới được định giá.

Tuy nhiên, người mua nhà vẫn phải xem xét kỹ tình trạng pháp lý, tránh trường hợp tài sản có tranh chấp với bên thứ ba thì sẽ kéo dài quá trình sang tên. Có hai nguyên nhân khiến việc tài sản phát mại từ ngân hàng chưa thu hút người mua đó là: Thứ nhất, công tác truyền thông đến người dân chưa hiệu quả, trong khi mọi người tiếp cận việc mua nhà thông qua các sàn giao dịch bất động sản, Telesales nhiều hơn là thông qua ngân hàng phát mại. Thứ hai, thủ tục thi hành án hiện nay, đặc biệt việc xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản còn tương đối chậm so với việc mua nhà trực tiếp từ chủ đầu tư, hoặc từ những đối tượng khác.

Một điểm nữa, để xử lý một tài sản bảo đảm là bất động sản lớn, ngân hàng phải mất nhiều thời gian từ lúc tổ chức đấu giá cho đến khi chọn được nhà đầu tư. Cùng với đó, các tài sản bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực và quy định pháp luật khác nhau như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật đầu tư…

Tương tự, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính nhận xét: “Đây có thể xem là cơ hội cho người muốn săn lùng tài sản với giá tốt. Dù vậy, những tài sản bất động sản đưa ra rao bán có giá mềm nhưng phải qua nhiều thủ tục giải chấp, đôi khi trục trặc mà người mua sẽ gặp rủi ro. Xét về góc độ người mua, khi đã chọn, phải chú ý tính pháp lý, đồng thuận của chủ tài sản, pháp lý quyền mua, quyền bán của ngân hàng. Nếu không chặt chẽ có thể dẫn đến tình trạng “dở khóc dở cười” và trên thực tế, tài sản phát mại từ ngân hàng không phải là dễ “ăn” .

Liên quan đến các bất động sản phát mại, một nhân viên nhiều năm trong ngành ngân hàng tiết lộ, thực sự những tài sản này có giá tốt so với thị trường nói chung, nhưng người mua vẫn e dè. Nguyên nhân lớn nhất là việc sang tên tài sản từng được đem ra thế chấp mất nhiều thủ tục pháp lý và thời gian. Mặt khác tài sản thế chấp liên quan đến khách vay tiền, nhưng họ không chỉ vay từ một nguồn mà nhiều nguồn khác, đến khi mất khả năng trả nợ dễ bị các chủ nợ đến tranh chấp, gây nhiều phiền phức.

Chưa kể, có nhiều bất động sản thuộc dạng đầu cơ theo dự án, giá bị đẩy lên cao bất hợp lý trong khi dự án kia được phát triển không theo nhu cầu thị trường. Đối với một số trường hợp khác, giá trị tài sản quá lớn cũng khó tìm người mua, hoặc tìm được thì thường bị ràng buộc thêm điều khoản cho vay từ phía ngân hàng để người mua tiếp tục phát triển dự án.