Phát triển song hành thị trường tài chính và bất động sản: Giải pháp nào?

Không để nước ngoài thâu tóm “miếng ngon”

Theo TS. Vũ Đình Ánh – Chuyên gia tài chính, thời điểm hiện nay, các ngân hàng thương mại đang có sự chọn lọc kĩ càng hơn khách hàng của mình. Nhưng ngược lại, với những doanh nghiệp bất động sản có uy tín, thậm chí vẫn được quyền lựa chọn ngân hàng, tổ chức tín dụng chứ không phải chỉ là sự lựa chọn một chiều. Đó là điều rất tốt cho sự phát triển của cả thị trường bất động sản cũng như thị trường tài chính, ngân hàng ở Việt Nam.

Cùng với đó, có khá nhiều nguồn vốn nước ngoài muốn vào Việt Nam, đặc biệt là gia nhập thị trường bất động sản dưới nhiều hình thức khác nhau. Chỉ có điều, đứng trên quan điểm dân tộc, nếu chúng ta hạn chế không hợp lý nguồn vốn vào thị trường bất động sản, nguy cơ dẫn tới một phần thị trường, một phần dự án, đôi khi là “miếng ngon nhất” lại rơi vào tay các nhà đầu tư nước ngoài. Trong khi, nếu tạo điều kiện tốt, thì những nhà đầu tư của Việt Nam vẫn có khả năng làm chủ. Do đó, ứng xử thế nào trong câu chuyện này là vấn đề cần được rà soát, xem xét kỹ lưỡng các yếu tố liên quan.

“Quay trở lại câu chuyện tín dụng ngân hàng, theo tôi cả doanh nghiệp, ngân hàng và cơ quan quản lý nhà nước đều phải đặt cơ chế chính sách hiện nay trong bối cảnh toàn cầu, toàn khu vực và tại Việt Nam. Tới đây, thời kỳ vốn giá rẻ đã không còn, khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đảo chiều chính sách từ nới lỏng sang thắt chặt. Động thái này không chỉ diễn ra ở Bắc Mỹ, mà còn lan rộng sang cả khu vực châu Âu và họ đã đang bắt đầu trong hành trình đó.

Trước bối cảnh lạm phát dâng lên rất cao, có thể khẳng định một điều, trong năm 2022, thế giới sẽ chứng kiến sự dịch chuyển dòng vốn giữa các quốc gia và trong nội bộ nền kinh tế mỗi nước. Điều đó đòi hỏi các ngân hàng, các tổ chức tín dụng, cũng như các doanh nghiệp bất động sản phải đặt mình trong môi trường vĩ mô đang có sự thay đổi, chuyển động”, ông Ánh nói.

Vị chuyên gia cũng dẫn chứng, đơn cử như lãi suất huy động của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong một tháng gần đây có dấu hiệu gia tăng. Việc suốt năm 2020 – 2021 chúng ta mong muốn giảm bớt lãi suất tín dụng cho vay với các doanh nghiệp nói chung đã gần như dừng lại. Năm 2022, có nhiều dấu hiệu cho thấy chúng ta sẽ có thể sẽ phải tăng lãi suất cho vay. Vấn đề đặt ra với các ngân hàng là ngoài các công cụ đã áp dụng như “room” tín dụng cho từng ngân hàng thương mại thì “room” đó liệu có phù hợp với sự phát triển giai đoạn sau COVID-19? Mới chỉ mấy tháng đầu năm, nhiều ngân hàng đã tiêu hết hạn mức của mình và có thể sẽ đề xuất xin nới thêm.

Khi ngân hàng ban hành một cơ chế, chính sách nào thì họ đều phải đặt trong bối cảnh chung như lãi suất có thể tăng, “room” tín dụng có thể có, có thể không và họ sẽ buộc phải tái cơ cấu lại các khoản cho vay phù hợp nhất. Các doanh nghiệp cũng vậy, phải có lựa chọn lại về các tổ chức tín dụng, các ngân hàng thương mại muốn tiếp cận với mức giá và điều kiện khác nhau.

Phụ thuộc vào điều hành chính sách

Trái với quan điểm về “room” tín dụng nêu trên, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng cho rằng, đứng trên bình diện tổng thể ổn định kinh tế vĩ mô – kiểm soát lạm phát, thì đây là nhiệm vụ trọng tâm mà Nghị quyết Quốc hội đã đưa ra và Ngân hàng Nhà nước phải điều hành sao cho phù hợp. Vì vậy, việc phân bổ hạn mức tín dụng với tất cả các tổ chức tín dụng hiện nay là cần thiết. Đồng thời các tổ chức tín dụng cũng phải căn cứ vào nguồn lực huy động của mình để đảm bảo khả năng an toàn vốn.

Nhiều tổ chức tín dụng nói thừa vốn, nhưng không có “room” tín dụng , không cho vay được,… Tuy nhiên, đối tượng cho vay là các doanh nghiệp phục vụ sản xuất kinh doanh, đúng theo nghĩa “bổ sung vốn lưu động” thì đâu có thiếu. Vấn đề đặt ra ở đây là khi đã đưa vào đúng quỹ đạo, thì dần dần tiến tới sẽ không phải không chế “room” tín dụng nữa, mà chỉ cần đảm bảo đúng tỷ lệ hiện nay Ngân hàng Nhà nước đã quy định, 30% vốn ngắn hạn đáp ứng cho vốn trung- dài hạn để đảm bảo an toàn thanh khoản, cũng là an toàn hệ thống và an toàn cho cả nền kinh tế.

“Có một số vấn đề tôi cho là chưa phù hợp, nhưng cũng chưa hình dung hết. Ví dụ, khi ngân hàng cho một công ty bất động sản vay để đầu tư, nhưng lại cho khách hàng vay tiền để mua nhà, thì nghiễm nhiên tỷ dư nợ trung dài hạn của công ty bất động sản đó giảm xuống và tỷ lệ cho vay của người mua nhà nâng lên. Nghĩa là người vay tiền mua nhà trả cho công ty bất động sản, ngân hàng thu nợ đó về, thì tỷ lệ này là 1:1, vẫn cân bằng không ảnh hưởng gì đến room tín dụng. Tất nhiên sẽ có những trường hợp linh hoạt biến động, hoặc cho vay một nhưng chỉ thu nợ được một nửa thì sẽ ảnh hưởng. Nhưng điều tôi muốn nói rằng, ở góc độ “room” tín dụng, quan điểm của Ngân hàng Nhà nước lúc này là hết sức cần thiết. Mà cuối cùng là người dân được hưởng lợi, không bị ảnh hưởng bởi lạm phát, vật giá phi mã trong khi mức thu nhập eo hẹp như hiện nay”, ông Hùng lý giải.

Việc tháo gỡ các điểm nghẽn cho tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản vẫn là bài toán cần đi tìm lời giải. TS. Vũ Đình Ánh khẳng định, thị trường bất động sản và thị trường tài chính nói chung hay thị trường tín dụng ngân hàng nói riêng như hai mặt của một đồng xu, không thể tồn tại tách biệt. Do đó, với những biến động và những rủi ro hiện nay đang xảy ra trên thị trường bất động sản, kể cả khách quan và chủ quan, thì rủi ro đó lập tức sẽ tác động tới thị trường tài chính tín dụng ngân hàng.

“Điểm mấu chốt là, với chức năng của các cơ quan quản lý Nhà nước như Ngân hàng Nhà nước, phải đặt ra bài toán đánh giá các tác động đó ra sao, tới đây là câu chuyện nợ xấu, hay tỷ lệ trích lập dự phòng rủi ro và kể cả câu chuyện tại sao, căn cứ vào đâu để đưa ra những giới hạn “room” tín dụng. Trong khi trên thế giới, không có quốc gia nào sử dụng công cụ này can thiệp vào thị trường ngân hàng thương mại. Đặc biệt, với những thách thức hiện hữu, thì phải dùng công cụ chính sách nào để điều chỉnh”, ông Ánh nêu vấn đề.